Eerlijk is eerlijk. Dit lijstje heb ik niet zelf gemaakt, maar is opgesteld door Vereniging Eigen Huis. Sinds enige jaren houdt VEH de voorspelling op de woningmarkt bij. Maar wat kunnen we met deze voorspellingen? Een aantal voorspellingen die begin van deze eeuw gedaan zijn lijken toch echt niet uitgekomen. OTB voorspelde van 2002-2010 een prijsdaling van 4 tot 5% per jaar. Niet uitgekomen. PWC een zelfde soort prijsdaling. Nu voorspelt vrijwel iedereen een prijsdaling, dat is niet zo moelijk. Maar percentages lopen uiteen (-1 tot -5%) of niemand durft iets te roepen. Dit zal ook per regio erg verschillen.

Maar moet dit scenario je nu weerhouden om een woning te kopen? In gebieden waar er echt een overschot op de woningmarkt is, zou ik ook als aankoopmakelaar zeggen nee? Het risico dat prijzen verder dalen is groot. In gebieden met een kleiner overschot op de woingmarkt zeg ik volmondig ja. De prijzen zijn daar vaak ook minder gedaald. Vergelijk hier in Friesland bijvoorbeeld plaatsen als Heerenveen, Drachten, Sneek en Leeuwarden, maar eens met Sint-Annaparochie of Holwerd. Daarnaast is huren vaak ook geen alternatief. Of je verdient te veel of er is geen aanbod. Dus moet je bijna wel kopen. En overigens huren stijgen elk jaar. De hypotheeklasten niet.

Wel is het zaak heel rexebel te zijn bij het kopen van een huis en alle risico's in kaart te brengen. Hoe lang wil je er blijven wonen? Wat als de prijzen toch nog dalen? Door de rente voor langere tijd vast te zetten, heb je in ieder geval financixeble zekerheid wat de uitgaven betreft. En wat de inkomsten betreft: dat blijft onzeker. Sluit dus in ieder geval een hypotheek met nhg-garantie af. Maar bovenal betaal niet te veel en laat je over de waarde goed informeren.

Over een aantal jaar weten wie er gelijk had. Hoe ging het hollandse gezegde ook al weer. Iets met een koe en een kont geloof ik…

Arno ter Hart

 
Als woningeigenaar ontvangt u binnenkort een WOZ-beschikking. Hierin vermeldt de gemeente de waarde van uw woning. Deze waarde wordt gebruikt voor bepaling van de hoogte van de gemeentelijke Onroerende-zaakbelasting, de waterschapheffingen en het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting. Ook wordt de WOZ-waarde per 1 januari 2010 gebruikt voor de waarde van woningen die u via erfrecht verkrijgt (erfbelasting) en voor de waarde van andere woningen in box 3. Hoe hoger de vastgestelde WOZ-waarde, hoe meer u dus zal moeten betalen aan belastingen en heffingen. Een te hoge WOZ-waarde kan voor u dus grote financixeble gevolgen hebben en bezwaar maken heeft vaak zin. Als de WOZ-waarde ruim x80 20.000 lager wordt vastgesteld scheelt dat voor u al snel x80 100 per jaar.

Als u twijfelt aan de juistheid van de WOZ-waarde, vraag dan altijd het taxatieverslag op bij de gemeente. In dit taxatieverslag staan de woningen waarmee uw woning is vergeleken. Het kan zijn dat deze woningen anders zijn dan uw woning, bijvoorbeeld omdat de ligging anders is, het perceel of de woning groter is of de woning beter is onderhouden. Dan kunt u bezwaar maken, hieraan zijn geen kosten verbonden. Het bezwaar dient binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bij de gemeente te zijn ingediend.  Hier kunt u ook gratis een voorbeeld bezwaarschrift downloaden. Download Bezwaarschrift WOZ  Mocht u nog vragen hebben over het maken van bezwaar, bel ons en wij staan u kosteloos bij.

Soms krijgt u gelijk, maar soms ook niet.
Tot dit jaar hanteerden gemeenten een drempel. Bleef de nieuw vastgestelde waarde binnen een bepaalde marge, dan gold toch de oorspronkelijk vastgestelde waarde. Dat mag niet meer. Lees in dit artikel meer hierover. Indien uw bezwaar wordt afgewezen kunt u nog in beroep gaan bij de rechtbank. Wij beoordelen kosteloos of het voor u zinvol is om beroep in te stellen bij de rechtbank. Als wij van mening zijn dat dit kans van slagen heeft dan verzorgen wij de beroepsprocedure geheel kosteloos voor u. Onze kosten moeten namelijk door de gemeente aan u worden vergoed als u in het gelijk gesteld wordt. Krijgt u geen gelijk, dan betaalt u ons niets.

Heeft u nog vragen. Bel of mail gerust: 0566-650223 of terhart@huiskoopadvies.nl

Arno ter Hart

 
Wat doet u als u een huis wilt gaan kopen? Eerst maar eens naar de hypotheekadviseur om te kijken wat u kunt lenen. Deze vraagt of u nog andere schulden hebt die bij het Bureau Krediet Registratie zijn geregistreerd. U denkt even diep na en antwoord waarschijnlijk nee. U gaat aan de hand van de berekeningen van de hypotheekadviseur op huizenjacht. Leuk huis gevonden, aankoopmakelaar ingeschakeld die een mooie prijs weet uit te onderhandelen. U bent helemaal in uw nopjes. Even langs de hypotheekadviseur om de zaak rond te maken. Die regelt een offerte bij een bank en de bank doet de check bij het BKR. Wat blijkt: u heeft toch een BKR-registratie. Hoe kan dat nou? Dit kan soms iets onschuldigs zijn als rood staan op uw betaalrekening, maar soms ook een "vergeten" rekening van uw mobiele telefoonabonnement. In het laatste geval is deze notering niet even weg te poetsen. Daar gaat uw hypotheek en uw woning, want geen bank wil nog iemand met een BKR-verleden.

Vanaf eind dit jaar is dat verleden tijd. U kunt dan zelf via internet inzien hoeveel schulden u volgens het Bureau Krediet Registratie (BKR) heeft uitstaan. Binnenkort gaat een pilot van start, maakte het BKR vandaag bekend. Nu komt u er pas achter bij de aanvraag van een hypotheekofferte of u kunt naar eerst naar uw bank gaan. Maar de procedure om de schulden op te vragen is nu vrij omslachtig. U moet eerst naar de bank, uzelf legitimeren en allerlei formulieren invullen. Straks kunt u dat allemaal vanachter uw bureau. Gelukkig maar. Geen onaangename verrassingen achteraf meer en geen teleurstelling van een aankoop die niet doorgaat.

Arno ter Hart

 
Na een matig derde kwartaal was de friese woningmarkt in het 4e kwartaal weer aardig op dreef. Er waren maar liefst 21% meer transacties en de prijzen lagen 1,9% hoger. Dat blijkt uit cijfers van de NVM. Dat het aantal transacties is gestegen is in lijn met de landelijke trend. De hogere prijs is echter geheel tegen de landelijke trend. Een echte verklaring hiervoor is er niet.

Zorgwekkender is echter de voorspelling over 2011. Voor Friesland verwacht de NVM een gemiddeld prijsniveau dat 4% lager ligt dan in 2010. Oorzaken: Er staan steeds meer woningen te koop, ruim 30% staat langer dan een jaar te koop. Daarnaast zijn de NHG-normen zijn aangepast, waardoor de leencapaciteit afneemt in 2011. Met name in de appartementenmarkt blijft het lastig. Appartementen worden vaak door jongeren of ouderen gekocht en wonen hier vaak relatief kort in verhouding tot een gewone eengezinswoning. De kosten koper moet dan in korte tijd worden terug verdient. In de huidige markt met gelijkblijvende cq. dalende prijzen lukt dat zelfs niet. Veel kandidaatkopers willen dat risico niet nemen.

Met deze berichtgeving zullen kopers natuurlijk achterover leunen. Mijn advies: kijk rustig rond en sla je slag. Natuurlijk met je eigen aankoopmakelaar.

Arno ter Hart

Volledig bericht met woningmarktcijfers van de NVM.

 
De nationale hypotheek garantie. Wie kent het niet? Inmiddels worden ruim 80% van de huizen gefinancierd met een NHG-hypotheek. Nog wel, want de leencapaciteit gaat in 2011 behoorlijk afnemen. Met name bij de inkomens onder de x80 22.000 gaat het hard.

Iemand met een inkomen van x80 19.000 kan in 2010 zo'n x80 86.000 lenen. Wat koop je daar nu voor zult u denken. Niet veel, zo niet niets. Maar een stel met 2 keer x80 19.000 kan bij elkaar toch x80 172.000 lenen en daar zijn toch leuke woningen voor te koop. Dat was nu net het marktsegment dat ook nog een beetje doorloop kende. Dit stel kan in 2011 echter nog maar krap x80 129.000 lenen. Dat is een ander verhaal. Dan koop je een wel een leuk appartementje, maar geen tussenwoning met tuin, wat uiteindelijk toch het gros van de woningzoekers wil. Dat belooft dus niet veel goeds. Iemand met een inkomen van zeg x80 25.000 kan in 2011 nog zo'n x80 114.000 lenen, dat is bijna x80 6.000 minder dan in 2010, maar valt te overzien.

De grote klappen gaan dus bij de lagere inkomens vallen. Zodra er aan de onderkant van de markt geen kopers meer zijn, zal de hele doorstroming dus ook niet op gang komen. Gevolg: een woningmarkt die op slot zit. Dat is vervelend voor de woningbezitters die hun huis te koop hebben. Maar ook de huurmarkt kent in 2011 nieuwe problemen. Huren met een gezinsinkomen van meer dan x80 33.000 wordt vanaf 1 januari ook problematisch, aangezien woningcorporaties niet meer mogen verhuren aan mensen met een inkomen van meer dan x80 33.000. Die groep is aangewezen op de particuliere huurmarkt. Maar particuliere huurwoningen zijn beperkt. Zeker in de dorpen. Toch maar kopen dan. Maar dan dus genoegen nemen met een kleinere, veelal oudere en dus goedkopere woning.

Ondanks dit alles wens ik iedereen toch een goed 2011 en veel woonplezier. In een koopwoning of huurwoning? Wie zal het zeggen? Anders nog maar even thuis bij je ouders blijven wonen en doorsparen. Best gezellig toch?

Arno ter Hart

 
Enige weken geleden lanceerde de Rabobank een idee om de waarde van woningen in krimpgebieden op peil te houden. Uiteraard niet geheel zonder eigen belang. Wat was het idee?

In krimpgebieden is er een overschot aan woningen. Logisch gevolg: de waarde van de woningen daalt. En dat vindt de Rabobank niet fijn. Zij zien namelijk de waarde van het onderpand voor hun hypotheek dalen. Volgens de bank zijn er dus twee opties. Of de hypotheek aflossen of de prijzen kunstmatig op peil houden door sloop van leegstaande woningen.

Bij de sloop ziet de bank uiteraard een rol weggelegd voor de overheid. Zij moet de regie nemen. Het fonds om de sloop te bekostigen zou gevuld moeten worden vanuit de overheid, banken en huiseigenaren. Maar heeft het kunstmatig op peil houden van de woningprijs nu werkelijk nut. Enerzijds is het voor de huiseigenaren natuurlijk prettig dat hun woning redelijk waardevast is. Maar een huis is een investering in een kaptaalsgoed. En investeringen daar kleven risico's aan. Dus waardedaling is naar mijn bescheien mening een aanvaardbaar risico. Het huis is al goedkooop aangekocht omdat het in een gebied ligt waar de woningvraag beperkter is. Een prijsdaling vanwege een te groot aanbod is dus gewoon marktwerking. Wie dergelijke risico's niet wil lopen moet een huis huren in plaats van kopen.

Anders is het zo dat de leefbaarheid van dorpen in gevaar komt omdat panden staan te verkrotten. Daarbij zou een opkoopfonds uitkomst kunnen bieden. Dit opkoopfonds zou echter flink onder de huidige marktprijs moeten gaan zitten. Zeg 50% van de waarde. Dan ligt er een bodem, maar ligt de eerste verantwoordelijkheid bij de eigenaar. Meteen naar de overheid kijken is te makkelijk.

Arno ter Hart

Ons hollanders zijn zuinig en daar is soms niet mis mee. Maar soms kost de hollandse zuinigheid juist geld.

Mag ik u dit illustreren met een casus die ik onlangs meemaakte. Een intermediair waarmee ik veel zaken had had een klant op kantoor gehad, die zijn eerste huis ging kopen. Nu heb ik als aankoomakelaar de volgende afspraak met deze intermediair: Ik ga de vrijblijvend met de klant mee bezichtigen en pas na afloop hoeft de klant te beslissen of hij van mijn diensten gebruik wil maken. Zo niet: even goede vrienden. Dus als onervaren koper zou je toch altijd van mijn aanbod gebruik maken.

Zoniet deze starter op de woningmarkt, hij kon dat geld (slecht x80 1.199) wel besparen en zou het zelf wel regelen. Dat is op zich gelukt, hij heeft namelijk de woning gekocht die hij op het oog had. Maar of de prijs rexebel is? De woning stond al een ruim een half jaar te koop voor x80 249.500 en de koopsom bedroeg x80 248.000. Nu laat ik het aan uw inlevingsvermogen over of dit rexebel is in de huidige woningmarkt. Ik zou zeggen verkeerde hollandse zuinigheid. Had hij mij ingeschakeld had hem dat veel geld bespaart.

Arno ter Hart

 
Heeft u ook vaak het gevoel dat de gemeenten met hun WOZ taxatie bewust de grens opzoeken. Stel uw huis wordt op zeg x80 285.000 getaxeerd. U zou hem daar direct voor willen verkopen, zeker in deze markt. Dus u maakt bezwaar, want u bent van mening dat het huis maar x80 275.000 waard is. Dan had u tot nu toe een probleem. Er wordt namelijk een marge gehanteerd van 4%, in dit voorbeeld x80 11.400.

Dat is nu verleden tijd, althans voorlopig. Onlangs heeft de Hoge Raad bepaald dat elke afwijking moet worden doorberekend. Dat scheelt nogal. Niet alleen wordt uw jaarlijkse gemeentelijke aanslag hierop gebaseerd. Ook het eigenwoningforfait (0,55% van de waarde wordt bij uw inkomen opgeteld) en erf- en schenkingsrecht wordt aan de hand van de WOZ-waarde vastgesteld. Volgens de hoogste rechter is de foutenmarge in strijd met het Europese Verdrag voor de Rechten van de mens.

De gemeenten verwachten een stroom aan bezwaren. Dat levert extra werk op voor ambtenaren. Uiteindelijk gaat de burger toch wel weer de lasten hiervan betalen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) gaat al weer op zoek naar een nieuwe foutenmarge. Dat mag volgens de rechter wel, zolang deze maar meer "evenwicht" biedt tussen het algemeen en individueel belang. Dat wordt dus afwchten tot de volgens WOZ-aanslag op de mat valt. Dat is meestel ergens februari/maart. Pas dan zullen of de gemeenten een nieuwe list hebben bedacht. Anders doen ze er verstandig aan de WOZ-waarde rexebel te bepalen. Dat scheelt een hoop bezwaren

Wordt dus vervolgd begin 2010. Hou het in de gaten en doe uw voordeel ermee. Maak bezwaar! Dat scheelt u toch al snel x80 100-200 per jaar.

Arno ter Hart